Что нужно знать, покупая квартиру

Как защитить свои права, юридическая практика, вопросы, консультации

Что нужно знать, покупая квартиру

Повідомлення Седьмая » 27 січ 2010, 12:08

Наиболее распространенными проблемами являются:

1. Неузаконенная перепланировка — план квартиры не соответствует в техническом паспорте на квартиру либо поэтажному плану. По закону любые перепланировки должны быть узаконены. Стоимость легализации перепланировки составляет порядка 10-15% от рыночной стоимости помещения. При легализации перепланировки важно согласие соседей и допустимость выполненных работ. Квартира с неузаконенной перепланировкой не может быть легально продана, подарена, выступать залогом. На перепланировке можно сторговать до 30% от цены, т. к. часто разрушенные стены приходится ставить на место.

2. Электрические нагрузки слишком высоки для данного помещения. При осмотре обратите внимание и на мощность электрических приборов: бойлер в ванной, кондиционер(ы) или теплый пол на кухне и т. д. Выбивание пробок вряд ли будет приносить радость.

3. Выписка из паспортного стола — проверяем кто выписался, когда и при каких обстоятельствах. Максимальный период за который можно получить выписку из домовой книги составляет 20 лет. Проблемные выписанные это: временно выписанные, выписанные по решению суда, лица, которые пропали без вести.

4. Проверяем историю владения квартирой в БТИ- важно чтобы квартира не меняла собственника, как минимум, последние 3 года. В лучшем случае квартира была куплена для перепродажи, в худшем квартиру перепродавали и возвращали через суд.

5. Дееспособность продавца как правило проверяется наличием справкой из психоневрологического диспансера. У недееспособных собственников есть опекун (опекунский совет), который собственно и уполномочен давать согласие на заключение сделки. Идеально, если за несколько дней до сделки продавец получает справку, что его психическое здоровье в порядке, а в день заключения сделки получает еще одну справку.

6. Понятно, что все коммунальные платежи, телефон, газ, электричество должны быть оплачены. В ЖЕКе нужно получить выписку с лицевого счета.

7. Приветствуется просмотр документов продавца и его близких: печать на фотографии в паспорте должна быть продавлена на фотографии. Если человек женат, сверяем с паспортом жены отметку о браке (дата, почерк на штампе), смотрим свидетельство о браке. Очень хорошо наличие дополнительных документов, таких как водительские права или заграничный паспорт. Самый простой способ проверки «действительности» хозяина – спросить у консьержа или у соседей.

8. Наличие ограничений на отчуждение имущества. Имущество может быть предметом судебных споров, быть в уставном фонде юридического лица либо залогом.

9. Здоровье продавца в целом. Плохо когда продавец инвалид и ему срочно нужны деньги на операцию. Суд может признать, что квартира была продана при стечении тяжелых обстоятельств и сделка может быть признана недействительной. Квартира возвращается бывшему хозяину, а бывший покупатель назад деньги может и не получить или получить сумму, указанную в договоре купли-продажи с целью оптимизации налогообложения.

10. Продавец - разведенный супруг(а). Пара разошлась. Все разъехались, есть решение суда о разделе квартиры. Проблемной есть ситуация когда квартиру продает один из супругов при отсутствии другого. Также лучше отказаться от сделки, если один из супругов считается пропавшим без вести.

11. Согласие всех собственников на продажу квартиры и соответственно их проверка на дееспособность, как и продавца.

12. Наличие судебных споров по квартире, в том числе и действующих. Не стоит отказываться от такой сделки, однако нужно проверить закончены ли споры, какие решения судов и каких инстанций приняты.

13. Какие согласия соседям давал продавец: пользование общей кладовкой, согласие на перепланировку и т. д., т. е. договоренности, которые нужно будет соблюдать новому владельцу.

14. Квартира по наследству. Хотя законодательно и установлена процедура вступления в наследство, существуют сложные ситуации, требующие судебного разбирательства. Основная проблема это родственники, часто осужденные или проживающие за границей.

15. Квартира должна быть освобождена от мебели и в ней уже никто не должен быть прописан. Прописка несовершеннолетних детей по новому месту жительства должна быть проверена.

16. Доверенность, если сделка заключается по доверенности, должна быть проверена у нотариуса, который ее выдал. Хотя лучше от такой сделки отказаться.

17. Адрес и улица дома тоже должна быть проверена. Как минимум посмотрите указатели номера дома на соседних домах.

18. Площадь помещения нужно перемерять самому. Часто бывают ошибки в технических паспортах. Встречаются случаи «увеличения» помещений на планах.

19. Хорошо, если предыдущая сделка по квартире была более 3-х лет назад, т. е. большинство споров «отпадают» по исковой давности.

20. Для несовершеннолетних должно быть положительное решение опекунского совета.

Как Вы видите существует очень много нюансов при купле - продаже квартиры, поэтому идеальной можно считать квартиру в обжитой новостройке, которую продает первый хозяин.
Проверка всех сделок из «истории» квартиры сложная, а порой и невыполнимая задача. Добавим, что ни одна экспертиза не даст полной гарантии «юридической чистоты» квартиры. Бывают случаи расторжения первичной приватизации и отмены всех последующих договоров купли-продажи.

В любом случае все собранные продавцом документы следует проверить путем запроса в орган, выдавший эти документы, или получить их самому по доверенности продавца.

Обращение к адвокатам для сопровождения сделки покупки недвижимости существенно снижает риски.
Благотворительный фонд помощи стране "Крылья Феникса"

Pacta sunt servanda.
Никогда ничего не просите! Сами предложат и сами все дадут.
Аватара користувача
Седьмая
 
Повідомлення: 969
Зареєстрований: 20 лист 2009, 23:10
Звідки: та отсюда



Что нужно знать, покупая квартиру

Повідомлення Арина_27 » 27 січ 2010, 17:20

Седьмая писав(ла): Бывают случаи расторжения первичной приватизации и отмены всех последующих договоров купли-продажи.

У меня вопрос к юристу :smu:sche_nie: расторжение первичной приватизации возможно в каких случаях? и как проходит эта процедура? Если ктото из сособственников категорически против даже если через суд, приватизация все равно может быть расторгнута или все зависит от грамотности адвоката в этом вопросе?
Аватара користувача
Арина_27
 
Повідомлення: 59
Зареєстрований: 02 груд 2009, 13:11
Звідки: ул.Рогалева



Что нужно знать, покупая квартиру

Повідомлення Femina » 27 січ 2010, 17:43

Арина_27 писав(ла):У меня вопрос к юристу :smu:sche_nie: расторжение первичной приватизации возможно в каких случаях? и как проходит эта процедура? Если ктото из сособственников категорически против даже если через суд, приватизация все равно может быть расторгнута или все зависит от грамотности адвоката в этом вопросе?


Вы знаете за три года практики не разу не слышала о расторжении первичной приватизации.

Теоритически возможно к примеру если не включили в приватизацию малолетнего, несовершеннолетнего ребенка или инвалида не важно ребенка или взрослого......и тд.
Продцедура проходит только через суд так данный вопрос является спорным, а все споры согласно действующему законодательству у нас решает суд.
Расторжение приватизации зависит не от грамотности адвоката, а от доказательной базы и законодательной базы на которые опирается суд вынося решения по делу.

Это, что касается теории, но практика от теории далека.

На практике же стороны договариваются между собой и выплачивают "пострадавшей" стороне денежную компенсацию.
Юридическая помощь участникам АТО (социальные цены на услуги).
Юридическое обслуживание предприятий и физических лиц предпринимателей.
тел. 0689020419 или 0956705940 юрист Наталья
Аватара користувача
Femina
 
Повідомлення: 399
Зареєстрований: 21 лист 2009, 01:10
Звідки: Из прошлого ....возможно из вашего....



Что нужно знать, покупая квартиру

Повідомлення Арина_27 » 27 січ 2010, 17:59

Femina писав(ла):Теоритически возможно к примеру если не включили в приватизацию малолетнего, несовершеннолетнего ребенка или инвалида не важно ребенка или взрослого......и тд.

Не включили в приватизацию ребенка который на момент приватизации уже проживал в этой квартире - тогда возможно расторгнуть. Но если ребенок появился позже, тогда уже нельзя расторгнуть (чтобы и на ребенка приватизировать)?
Аватара користувача
Арина_27
 
Повідомлення: 59
Зареєстрований: 02 груд 2009, 13:11
Звідки: ул.Рогалева



Что нужно знать, покупая квартиру

Повідомлення Femina » 27 січ 2010, 18:16

Арина_27 писав(ла):Не включили в приватизацию ребенка который на момент приватизации уже проживал в этой квартире - тогда возможно расторгнуть. Но если ребенок появился позже, тогда уже нельзя расторгнуть (чтобы и на ребенка приватизировать)?


Совершено верно.
Просто во время приватизации многие выписывали своих несовершеннолетних детей к бабушкам, тетям, ....приватизировали квартиру, а затем вписывали ребенка назад, таким нехитрым образом ребенок оказывался "за бортом" приватизации.
Юридическая помощь участникам АТО (социальные цены на услуги).
Юридическое обслуживание предприятий и физических лиц предпринимателей.
тел. 0689020419 или 0956705940 юрист Наталья
Аватара користувача
Femina
 
Повідомлення: 399
Зареєстрований: 21 лист 2009, 01:10
Звідки: Из прошлого ....возможно из вашего....



Что нужно знать, покупая квартиру

Повідомлення Арина_27 » 27 січ 2010, 18:19

Femina, спасибо вам за консультацию в этом вопросе :-):
Аватара користувача
Арина_27
 
Повідомлення: 59
Зареєстрований: 02 груд 2009, 13:11
Звідки: ул.Рогалева



Повідомлення Femina » 27 січ 2010, 19:02

Да не за что. :-):
Юридическая помощь участникам АТО (социальные цены на услуги).
Юридическое обслуживание предприятий и физических лиц предпринимателей.
тел. 0689020419 или 0956705940 юрист Наталья
Аватара користувача
Femina
 
Повідомлення: 399
Зареєстрований: 21 лист 2009, 01:10
Звідки: Из прошлого ....возможно из вашего....



Что нужно знать, покупая квартиру

Повідомлення SeR$ » 28 січ 2010, 13:28

Седьмая писав(ла):

5. Дееспособность продавца как правило проверяется наличием справкой из психоневрологического диспансера. У недееспособных собственников есть опекун (опекунский совет), который собственно и уполномочен давать согласие на заключение сделки. Идеально, если за несколько дней до сделки продавец получает справку, что его психическое здоровье в порядке, а в день заключения сделки получает еще одну справку.



Дайте справку что я не псих ;;-))) мне квартиру нужно продать, а покупатель хочет убедится что я дееспособный. Так получается я должен сказать в психдиспансере? Я думаю продавца там и оставят :-)
:ts_ss: этого наверно и добивается покупатель требующий справку :-)
Людиии а кто такую справочку брал когда продавал квартиру?
Или требовал у продавца?
Аватара користувача
SeR$
 
Повідомлення: 34
Зареєстрований: 25 лист 2009, 00:08



Что нужно знать, покупая квартиру

Повідомлення SoNya_30 » 28 січ 2010, 22:22

SeR$ писав(ла):Людиии а кто такую справочку брал когда продавал квартиру?
Или требовал у продавца?

:sh_ok: :sh_ok: Впервые о такой справке слышу :-) возьму себе на заметку :hi_hi_hi:
Лучшая работа - это высокооплачиваемое хобби
Аватара користувача
SoNya_30
 
Повідомлення: 85
Зареєстрований: 27 лист 2009, 11:18



Повідомлення Femina » 29 січ 2010, 15:11

Никакую справку ни откуда брать не надо.
Диеспособность проверяется нотариусом при заключении сделки, он же несет ответственность в случаи чего, это согласно действующему законодательству Украины.
Юридическая помощь участникам АТО (социальные цены на услуги).
Юридическое обслуживание предприятий и физических лиц предпринимателей.
тел. 0689020419 или 0956705940 юрист Наталья
Аватара користувача
Femina
 
Повідомлення: 399
Зареєстрований: 21 лист 2009, 01:10
Звідки: Из прошлого ....возможно из вашего....



Повідомлення Femina » 16 вер 2010, 13:22

Итак можно быстенько и вкратце, укажу на некоторые моменты, которые нужно проверять в первую очередь, покупая квартиру.
Ув. дамы и господа, те кто собирается купить квартиру или дом.
Разрешите дать вам парочку рекомендаций.
Представим себе, что вам понравилась квартира и все вас в ней устраивает и цена и место и планировка, Но, что-то смущает в этом объекте недвижимости как говорят в народе: "мягко стелит, да жестко спать".
Для начала поговорите с соседями, распросите их, кто жил в квартире, откуда этот прописаный мужчина взялся в данной квартире, кто постоянно проживал в квартире, поверьте соседи расскажут вам всю историю.
Не лишним будет сходить в ЖЭК и поговорить с ними, честно рассказав, что хотите преобрести квартиру, но смущает то-то и то-то.
До составление каких либо договоров потребуйте у риэлтора или собственника квартиры такой пакет документов и снимите с него копии, дабы дома все внимательно изучить.
Пакет документов:
- технический паспорт;
- вытяг БТИ на продажу;
- документ подтверждающий право собственности на квартиру (свидетельство выдаваемое при приватизации, договор дарения, договор купли-продажи, договор пожизненного содержания, завещания, свидетельство о праве на наследство)
- если квартира получена в наследство, не лишнем будет направить адвокатский запрос в нотариальную контору с просьбой указать колличество наследников, дабы избежать потом сюрпризов;
- справки от коммунальных служб и ЖЭКа об отсутствии долгов за квартиру.
Пожалуй только так вы можете себя обезопасить от мошейников.
Удачи вам.
С ув. Юрист.
Юридическая помощь участникам АТО (социальные цены на услуги).
Юридическое обслуживание предприятий и физических лиц предпринимателей.
тел. 0689020419 или 0956705940 юрист Наталья
Аватара користувача
Femina
 
Повідомлення: 399
Зареєстрований: 21 лист 2009, 01:10
Звідки: Из прошлого ....возможно из вашего....



Повідомлення Ок$ана » 16 вер 2010, 14:20

Femina писав(ла):- справки от коммунальных служб и ЖЭКа об отсутствии долгов за квартиру.


Обязательно нужно сохранить эти справки, а не только проверить. Мне вот горсеть за свет долг от прежних жильцов выставила на сотню с лишним они видители перерасчет сделали и ничего так что я в новой квартире хозяйка уже как лет пять. Хорошо что у меня справка сохранилась что на момент покупки долгов за электроэнергию нет. Дала им эту справочку отксерить и пусть там сами разбираются дальше.
Ок$ана
 
Повідомлення: 2
Зареєстрований: 16 вер 2010, 14:10



Плюсы и минусы покупки квартиры в недостроенном доме

Повідомлення Femina » 02 лист 2010, 21:43

Весна пробудила интерес покупателей к квартирам в домах, которым до ввода в эксплуатацию «осталось чуть-чуть».
«Видя оживление строительства, люди начали покупать квартиры в домах со степенью готовности не менее 80%, — говорит ведущий специалист компании SV Development Сергей Костецкий. — В апреле количество проданных квартир в таких домах, по нашим данным, выросло со 160 (в марте) до 190». Стоит ли пополнять ряды покупателей «почти готовых» квартир?


Плюсы

После сдачи дома в эксплуатацию, как правило, цена на квартиры в нем вырастает до 20—30%. Хотя бывают и исключения. Так, мы нашли на пр. П. Григоренко трехлетние квартиры по той же примерно цене, что и в строящемся неподалеку доме, который должен быть сдан в конце 2010 г. ($1400/кв. м). Но более типичен следующий пример: 62-метровая «единичка» в новостройке на Краснозвездном (срок сдачи — конец 2010 г.) стоит $103 тыс., а такая же квартира в уже сданном доме рядом — $120 тыс. В то же время «старое» жилье зачастую дешевле, чем «недострой» на последней стадии готовности. Как видно из нашей таблицы, «единичка» в 53 кв. м в «недостройке» на Отрадном обойдется в $86 тыс., а «двушку» того же метража на вторичном рынке в этом районе можно купить за $70 тыс. (без ремонта).

Минусы

Если вам все равно интересна покупка недостроя ввиду «изношенности» домов с 30-летним и более стажем, нужно учесть ряд нюансов. Во-первых, не факт, что застройщику удастся довести дело до конца (хотя, если строительство сейчас ведется активно, шансы на это имеются). Во-вторых, ситуация, когда построенный дом месяцами не принимается госкомиссией, не редкость. «И гарантий, что она таки даст добро, нет», — говорит руководитель портала «Столичная недвижимость» Владимир Германов. По словам юриста юрфирмы «Гарант» Дмитрия Мальцева, причин тому хватает: отсутствие разрешительной документации на строительство или права аренды или собственности на участок земли, на котором оно идет, нецелевое использование земли, несоответствие здания проектной документации и др.

Бывает, что люди подолгу живут в официально не принятых домах. Договор с жэком они заключить не могут, поэтому подача электричества, тепла, газа и воды — вопрос доброй воли соответствующих комслужб. Поэтому не ведитесь на аргумент продавцов «Дом будет сдан через месяц, но у нас уже люди заселяются». Есть и примеры, когда дом вводится в эксплуатацию со множеством недоделок, устранение которых занимает не один месяц работы. Надо быть готовыми и к тому, что после ввода дома в эксплуатацию выдача документов о праве собственности на квартиры может затянуться до полугода.

Меры безопасности

1. Придите на стройплощадку со специалистом: он оценит реальную степень готовности объекта.

2. Поговорите с рабочими на стройке (как работают, как платят), с «коллегами» на форумах: они организованы для большинства строек Киева.

3. Если вы приобретаете квартиру через фонд финансирования строительства, важно, кто им управляет. Если это иностранный или крупный банк с именем, ваши шансы получить свою квартиру повышаются.

4. Проверьте документацию: лицензию на строительство, документы на возведение именно этого дома, акт об отведении земли. Узнайте, имеет ли право данный представитель компании заключать подобные сделки, нет ли в Уставе ограничений на суммы договоров. Лучше привлечь к этой работе юриста.

Автор: Константин Ряполов

Источник: Сегодня
Юридическая помощь участникам АТО (социальные цены на услуги).
Юридическое обслуживание предприятий и физических лиц предпринимателей.
тел. 0689020419 или 0956705940 юрист Наталья
Аватара користувача
Femina
 
Повідомлення: 399
Зареєстрований: 21 лист 2009, 01:10
Звідки: Из прошлого ....возможно из вашего....



Как выбрать квартиру в новостройке?

Повідомлення Femina » 02 лист 2010, 21:45

Приняв решение о приобретении квартиры в новостройке, мы начинаем ее выбирать. Конечно, вы уже знаете, в каком городе вы хотите купить квартиру, возможно, знаете в каком районе, а что дальше? Дальше наступает время нелегкого выбора.
Сегодня на рынке достаточно много предложений по продаже квартир в новостройках и порою даже профессионалу непросто разобраться в этом многообразии, ведь приобретение квартиры в новостройке в корне отличается от приобретения квартиры на вторичном рынке.
В этой статье приводится несколько простых советов, для тех, кто приобретает квартиру в новостройке именно для того, чтобы жить в ней (а не с целью дальнейшей перепродажи).

Итак, первое –

Сколько стоит квартира?

Пожалуй, для большинства из нас этот вопрос является одним из самых главных при покупке квартиры. Первое, что мы планируем - сумма, которую мы можем потратить на квартиру. Казалось бы, покупать любой товар просто: продавец называет цену, а вы покупаете товар по этой цене или не покупаете, но к отечественному рынку жилья в новостройках это простое правило, к сожалению, не применимо.
Прежде всего, имейте в виду, что в рекламных объявлениях почти всегда указана цена на самые дешевые квартиры в доме. Как правило, это квартиры с не самыми лучшими потребительскими свойствами (на не самых комфортных этажах, с не самыми лучшими видами из окон и т.п.). Цена же на остальные квартиры в этом доме, может быть существенно выше.
Далее, цена обычно указывается в так называемых условных единицах (у.е.) за квадратный метр и продавец может понимать под у.е. совсем не то, что понимаете вы. Сразу же нужно выяснить к чему приравнивается условная единица. При пересчете, по курсу указанному продавцом может оказаться, что цена квадратного метра существенно выше, чем вы предполагали.
При заключении договора, обязательно потребуйте указать, что это окончательная цена и она не подлежит перерасчету, поскольку часто застройщики, после окончания строительства требуют различных доплат. Цена квартиры может измениться, если по окончании строительства окажется что ее метраж не соответствует запланированному, но только по результатам обмера квартиры БТИ.
Еще одна особенность продажи квартир в новостройках заключается в том, что квартиры в новом доме могут продавать несколько различных организаций по различным ценам и здесь перед нами встает еще один вопрос:

У кого мы покупаем квартиру?

Зачастую часть квартир в одном доме принадлежит инвестору, часть застройщику, подрядчику. Это происходит потому, что инвесторы или застройщики рассчитываются со своими партнерами по строительству не деньгами, а квартирами в строящемся доме, после чего каждый участник строительства самостоятельно реализует принадлежащие ему квартиры.
Приобретая квартиру в только что построенном, и особенно еще не достроенном доме, обращайте внимание на заказчиков (инвесторов) застройщиков и продавцов. Инвестор – это тот, кто вкладывает деньги в строительство, застройщик – компания, которая владеет или арендует земельный участок и привлекает средства участников долевого строительства, как правило, эта компания выступает генподрядчиком строительства. Часто инвестор, застройщик и продавец совпадают в одном лице. Хорошая репутация компании для вас является залогом вашего спокойствия.
Хорошо если вы узнаете, кто строит, подводит коммуникации, инвестирует в строительство. Как правило, эти компании широко известны и, при желании, в СМИ, в том числе Интернете вы легко найдете массу полезных сведений о том, стоит ли приобретать у них квартиру. Поинтересуйтесь, какие объекты уже реализованы этими компаниями, как долго они работают на строительном рынке, какие еще объекты реализуют в настоящее время.

Документы на новостройку

Прежде чем заключать договор с продавцом, рекомендуем вам ознакомиться с пакетом документов на объект недвижимого имущества, который должен быть у застройщика. Согласно п. 2. ст. 21 Закона «Об участии в долевом строительстве» Застройщик обязан предоставить любому обратившемуся лицу для ознакомления следующие документы:

- разрешение на строительство;
- технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
- проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
- документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Кроме того, застройщик обязан публиковать проектную декларацию в СМИ, включая Интернет. Проектная декларация это документ, содержащий сведения о застройщике и об объекте долевого строительства. При выборе квартиры в новостройке обязательно поинтересуйтесь, где опубликован этот документ. Обязательно ознакомьтесь с ним, информация в нем является открытой и доступной.

Тип дома

Одним из основных критериев для выбора жилья в новостройке является тип дома, в котором вы намереваетесь приобрести квартиру.
Сегодня застройщики предлагают самые различные типы домов. Однако, наиболее распространенными среди них являются панельные, монолитные (среди которых есть панельно – монолитные и кирпично - монолитные) и, гораздо реже, полностью кирпичные дома. Подробнее о типах домов смотрите в разделе Серии и типы домов.

Этажность и количество квартир на этаже

Выбирая квартиру в новом доме, обращайте внимание на соотношение этажности дома и близлежащей территории. Так, если вы покупаете квартиру в высотном доме без подземных гаражей, просто необходимо, чтобы рядом с домом было много места для парковки автомобилей. Большой дом в центре города с ограниченной территорией вокруг дома – гарантия того, что автомобиль вам придется оставлять очень далеко от дома, а ваш двор будет забит автомобилями.
Обращайте внимание на количество квартир на этаже. Здесь действует простое правило – чем меньше – тем лучше и, как правило, дороже. Количество квартир на одной лестничной площадке вопрос комфорта. Согласитесь, огромная разница между проживанием на одном этаже двух семей и десяти.
Сегодня застройщики предлагают так называемые «многосекционные» дома, это означает, что в разных секциях этого дома разное количество квартир на одном этаже.

Инфраструктура

Инфраструктура дома можно разделить на внешнюю и внутреннюю.
Одним из первых моментов, на которые следует обратить внимание – наличие гаражей или парковки у дома. Даже если у вас нет собственного автомобиля, выясните, сколько машиномест приходится на одну квартиру в доме. Минимальное количество одно машиноместо на каждую квартиру в доме.
Выясните сколько в доме лифтов, что это за лифты. Главные вопросы количество и бесшумность. Многие знают, что такое громыхающий лифт в подъезде, если вы думаете, что это пережиток прошлого вы ошибаетесь. Некоторые застройщики, в погоне за экономией, устанавливают в домах лифты низкого качества от плохого производителя, другие не экономят на вашем комфорте.
Важную роль играет площадь помещений общего пользования (лестничных и лифтовых площадок). Так же обратите внимание на наличие и количество мусоропроводов, сигнализации в доме, помещений для консьержа.
Поинтересуйтесь, что будет располагаться на первых этажах вашего дома. Многие дома, строятся с учетом того, что в них будут располагаться магазины, подземные гаражи и даже фитнес – центры.
Если вы покупаете квартиру в новостройке в сложившемся районе, то здесь все просто – обратите внимание на наличие магазинов, детских площадок, школы, поликлиники, спорткомплекса. Если же квартира приобретается в новом районе, или в целом строящемся квартале поинтересуйтесь у застройщика, ведется ли строительство школы, детских садов, будет ли производится озеленение, будет ли огорожена территория дома и, самое главное, когда все это произойдет.

Срок окончания строительства

Если вы приобретаете жилье в еще не построенном или недостроенном доме, срок окончания строительства является одним из самых важных вопросов. Он же является одним из самых сложных вопросов. Обычно срок указывается как квартал года. К сожалению, на сегодняшний день, выполнение застройщиком сроков строительства является, скорее исключением, чем правилом.
Хотя закон о долевом строительстве, содержит штрафные санкции, по отношению к застройщикам, срывающим сроки строительства ситуация не становиться лучше. Поэтому, строить свои планы по переезду, при покупке недостроенного жилья, лучше с запасом времени. При этом оформление квартиры в вашу собственность, занимает, как правило, еще более долгий срок.
Какой заключается договор

Приобрести жилье в новостройке можно в рамках различных правовых отношений.
На какие только юридические ухищрения не идут застройщики, чтобы избежать подпадания под действие на них закона «Об участии в долевом строительстве». Дело в том, что многие застройщики считают его нормы слишком жесткими.
Чтобы избежать попадания под действие вышеуказанного закона застройщики предлагают самые различные схемы, от приобретения их векселей, до договора уступки прав требования. Наиболее распространенными здесь являются договоры об участии в долевом строительстве и договоры инвестирования. Пожалуй, самым верным решением было бы посоветоваться с юристом, по поводу заключаемого договора. Подробнее с различными способами приобретения жилья можно познакомится в разделе «Покупка квартиры».

Планировка квартиры

Приобретение квартиры в панельном доме всегда означает приобретение жилья с совершенно определенной планировкой. В связи с тем, что в панельном доме нагрузка распределена на стены, перенести одну стену или убрать ее, как правило, невозможно. В домах одной серии существует несколько вариантов квартир вам остается выбирать планировку только из тех, которые предусмотрены в доме данной серии.
Другое дело монолитные дома. Поскольку в монолитном доме несущими являются не стены, а железобетонный каркас здания, проектировщики могут исходить из любого расположения комнат. Единственное, что ограничивает их фантазию это санитарные нормы и правила.
Большинство квартир в монолитных домах предлагаются с так называемой «индивидуальной планировкой». Индивидуальная планировка предполагает, что все планировки квартир разрабатываются при создании проекта, а квартиры сдаются с уже готовыми перегородками. Однако застройщики сегодня очень часто предлагают к продаже квартиры вообще без внутренних перегородок, якобы для того, чтобы жильцы сами спланировали свою квартиру.
На самом деле, устройство внутренних перегородок возможно только в рамках планировок, разработанных при создании проекта, и любое изменение планировки повлечет для вас обязательный заказ на разработку проекта перепланировки, затем его утверждение в различных инстанциях. Так что желание застройщиков сдать квартиру без стен, чаще продиктовано их желанием сэкономить.

http://novodomov.ucoz.ru/publ/kak_vy...rojke/1-1-0-17
Юридическая помощь участникам АТО (социальные цены на услуги).
Юридическое обслуживание предприятий и физических лиц предпринимателей.
тел. 0689020419 или 0956705940 юрист Наталья
Аватара користувача
Femina
 
Повідомлення: 399
Зареєстрований: 21 лист 2009, 01:10
Звідки: Из прошлого ....возможно из вашего....



«Подводные камни вторичного рынка жилья»

Повідомлення Femina » 10 бер 2011, 22:33

Раньше у нас была ипотека, помните, это такой вид кредита под залог недвижимого имущества.
Жилье покупалось в основной массе новое т.к. люди хотели покупать в кредит, пусть даже сроком на 20-30 лет новенькие квартиры улучшенной планировкой и дома не старше 10-ти лет.
Что же касается проверки документов то их, как правило, проверял ипотекодержатель и хозяин недвижимого имущества по совместительству, до полной выплаты стоимости кредита – банк.
Но, так уж случилось, что в 2008 году к нам пришел вкрадчивой походкой знаменитый финансовый кризис и ударил он своей мощной рукой по банковской системе и закрыли наши банки ипотеку, а многие банки закрылись сами.
Однако, людям все равно нужен дом, и жить им где-то нужно, да и дети у людей тоже есть.
И вот на этом фоне желания покупать подешевле, но качественней и закрытия ипотечного кредитования и расцвел рынок вторичного жилья, а вместе с этим рынок наводнился «жуликами» продающими «нечистые» квартиры за кровно заработанные наивным гражданам.
Ранее я уже писала, что в случаи с ипотечным кредитом все документы и «чистоту» квартиры проверял банк, а теперь вся проверка документов ложиться на «хрупкие плечи» обывателя.
Как показывает практика и моя в том числе «дурят, нашего брата, дурят» и продают предприимчивые жулики все что угодно и кому угодно.
Так, что же нужно знать для того чтобы купить квартиру без особых проблем.
Для начала, покупая квартиру на вторичном рынке жилья нужно проверить следующие документы.
До составления, каких либо договоров потребуйте у риэлтора или собственника квартиры такой пакет документов и снимите с него копии, дабы дома все внимательно изучить.
Пакет документов:
- технический паспорт;
- документ БТИ на продажу;
- документ, подтверждающий право собственности, на квартиру или дом (свидетельство, выдаваемое при приватизации, договор дарения, договор купли-продажи, договор пожизненного содержания, завещания, свидетельство о праве на наследство)
- если квартира или дом получены в наследство, не лишнем будет направить адвокатский запрос в нотариальную контору с просьбой указать количество наследников, дабы избежать потом сюрпризов;
- документ, подтверждающий приватизацию земли, если таковая имела место в случаи покупки дома;
- справки от коммунальных служб и ЖЭКа или головы квартального комитета об отсутствии долгов за квартиру.
Но это то, что стандартно и касается всех видов жилья, как квартир, так и домов.
Однако жизнь была бы не столь интересной, если бы была не такой разнообразной.
Давайте же с вами сделаем некого господина Н. героем различных ситуаций и на его примере разберем, на что нужно обращать особое внимание в той или иной ситуации.
Итак, решил некий господин Н. купить квартиру (дом), недвижимость, вообщем жилье в городе Р.
Поговорил наш герой с риэлторами, почитал объявления и вот нашел идеальный для себя вариант.
Ситуация первая:
Пошел наш герой посмотреть недвижимость и все ему подходит и размер и цена, всю жизнь, о, такой мечтал.
Проверил он документы по ранее приведенному мною списку, и они в порядке.
Вот только смутил нашего героя один факт, в квартире (доме) зарегистрирован несовершеннолетний ребенок.
Хозяин квартиры не растерялся и заверил, что выписать ребенка можно без проблем, но сомнения в голову господина Н. все же закрались.
А так ли легко снять ребенка с регистрации (выписать) из продаваемого жилья.
Для того чтобы выписать ребенка необходимо разрешение органа опеки и попечительства.
Необходимо также помнить, что выписать (снять с регистрации) ребенка без предоставления ему иного, пусть даже временного жилья, запрещается.
Внимание нужно обратить:
Если квартира (дом) выставлен на продажу, а там зарегистрирован недееспособный человек или ребенок ваше право, дабы избежать, проблем в будущем требовать от продавца решения органа опеки и попечительства в отношении снятия с регистрации данного члена семьи.
Ситуация вторая.
Действующие лица те же, но на этот раз в понравившейся квартире зарегистрирован некий «фантом», который, по словам хозяина, является его дальним родственником и снимется с регистрации этот родственник без особых проблем, как только право собственности перейдет к господину Н.
Внимание нужно обратить:
Если возникла подобного рода ситуация вам по мимо проверки документов необходимо поговорить с соседями на предмет того, кто этот «фантом» и откуда он взялся, сходить в ЖЭК и в РОВД и по возможности собрать, как можно больше информации о «фантоме».
Ведь не исключено, что этот самый «фантом» может на данный момент находиться в местах не столь отдаленных, работать вахтовым методом или быть безвестно отсутствующим и по возращению «фантом» вполне законно может потребовать расторжения договора купли - продажи или денег с теперешних хозяев жилья.
Ситуация третья.
В покупаемой недвижимости господином Н. имеются несколько хозяев.
Внимание нужно обратить:
На то, сколько собственников продает объект недвижимого имущества, если один, то есть ли нотариально заверенная доверенность от остальных сособственников.
В доверенности выданной одним сособственником (доверителем) другому (доверенному лицу) должно быть четко прописано, какие именно действия с недвижимостью и иным объектом имеет право совершать это доверенное лицо.
Помните, что вы вправе потребовать присутствия всех сособственников объекта недвижимости при заключении сделки.
Ведь может оказаться, что доверенность выдана на возможную продажу в далеком будущем, а не в ближайшем настоящем.
Так же может оказаться, что второй (третий, четвертый,….все зависит от количества собственников) сособственник как бы не в курсе, что недвижимость, частью которой он владеет, продается и что никакую доверенность он никому не давал, соответственно доверенность фальшивая.
Думаете, такого не бывает.
Возможно, я вас огорчу, но бывает.
Ситуация четвертая.
Устал наш герой искать жилье и решил посмотреть последний объект.
Все хорошо в объекте недвижимости вот только есть одно «но» самовольная застройка (если объект домовладение или дом) или перепланировка (если квартира).
И уж было собрался наш господин Н. отказаться сразу от покупки, а тут риэлтор с предложением прибегает.
И звучит предложение следующим образом, наш герой дает полстоимости объекта недвижимости хозяину, а он, в свою очередь, выписывает доверенность на два года на имя нашего героя и за это время хозяин узаконивает все самовольное строительство или перепланировку.
Внимание предостережение:
Никогда и не при каких обстоятельствах не соглашайтесь на описанные выше ухищрения.
Ведь хозяин жилья может стать недееспособным, пропасть без вести, умереть, в конце концов.
А его наследники, опекуны вряд ли захотят терять недвижимость.
Также необходимо помнить, живя «по доверенности» в чужой собственности, что хозяин собственности может в любой момент отозвать доверенность.
Да и само узаконение может длиться более срока, на который выдана доверенность.
А если взять с хозяина нотариально заверенную расписку о том, что он получил (взял в долг) от «покупателя» некую сумму или составить договор задатка ведь тогда риск минимальный, скажите Вы.
Тогда риск уменьшается, но никак не становиться минимальным и уж тем более не исчезает.
Ведь даже если вы выиграете судебный процесс и согласно решению суда хозяин недвижимости должен будет вам вернуть задаток, то возврат растянется на года, а тем временем вам негде будет жить.
И еще, так сказать, напоследок при покупке домовладения обращайте внимание, на то приватизирована ли земля. И если земля приватизирована, то у земли и строений должен быть один собственник.
Послесловие:
Соблюдайте основные правила техники безопасности покупки жилья, рассмотренные в наших ситуациях, и вы найдете себе жилье по душе.
Конечно это не все виды ситуаций и подводных камней, которые могут подстерегать покупателя недвижимости.
Главное помните, если при покупке объекта недвижимости вас что-то смущает, не поленитесь, обратитесь за консультацией к юристу или сразу откажитесь от покупки ведь «скупой платит дважды».
Удачи Вам и хороших покупок.
Юридическая помощь участникам АТО (социальные цены на услуги).
Юридическое обслуживание предприятий и физических лиц предпринимателей.
тел. 0689020419 или 0956705940 юрист Наталья
Аватара користувача
Femina
 
Повідомлення: 399
Зареєстрований: 21 лист 2009, 01:10
Звідки: Из прошлого ....возможно из вашего....



Покупка квартиры в новостройке, просто или не очень?

Повідомлення Femina » 10 бер 2011, 22:34

Казалось бы, чего проще купить квартиру на первичном рынке жилья или проще говоря в новостройки.
И сам рынок в изобилии предлагает нам самые разные варианты. Хотите квартиру в новом доме с закрытым двориком, с вертолетной площадкой, вам дорого, тогда квартира в новостройке улучшенной планировки должна быть вам по карману, а хотите, можете сами проинвестировать строительство и сами выберете себе планировку….
И таких вариантов можно привести N – ое количество.
Но там где есть спрос, есть предложение, там же найдется место и мошенничеству.
Не верите?
А помните, некое время назад, всю Украину сотрясла информация о некой фирме, которая предложила людям проинвестировать строительство элитного жилья, а после получения инвестиций фирма «растворилась». В результате люди остались без своих денег с «документами» на квартиру в недостроенном доме, которая принадлежала сразу нескольким хозяевам.
Итак, правило первое – если решили проинвестировать строительство узнайте как можно больше о компании, с которой будете заключать договор на застройку.
Если вы не планируете быть инвестором, а застройщик предлагает вам купить уже готовую квартиру в новом доме.
То помните правило второе, чем дольше застройщик занимает свою нишу на рынке недвижимости, тем меньше у вас шансов, что вас обманут.
Также, прежде чем подписывать договор купли – продажи квартиры в новостройки не лишним будет узнать о степени готовности дома.
Согласно действующему украинскому законодательству жилой дом считается готовым на 100% после того как в нем будут закончены все внутренние работы, к нему будут подведены все коммуникации и дом будет введен в эксплуатацию.
Правило третье, покупая квартиру в новостройке, узнайте, введен ли дом в эксплуатацию или нет, если нет, то тогда на какой месяц планируется сдача дома в эксплуатацию.
Срок введения дома в эксплуатацию должен быть обязательно указан в договоре.
Исходя из вышеизложенного, становиться ясным, что дом, не введенный в эксплуатацию, не является, готовым на 100%, а является недостроем и «непригоден» для проживания в нем людей.
Вы хотели приобрести квартиру в новостройке с отделкой, а вместо этого приобрели голые стены и неровный пол.
Чтобы с вами не было ничего подобного руководствуйтесь правилом пятым, при покупке квартиры в новостройки, внимательно читайте договор перед его подписанием и прежде чем, что - либо покупать, постарайтесь ознакомиться с этим поближе.
И напоследок, хочется расшифровать словосочетание «ознакомиться поближе».
Ни для кого не секрет, что застройщик ведет строительство в том месте, где ему выделят или он приобретет землю.
Так вот, прежде чем покупать квартиру в новостройке по- мимо всего ранее указанного, а именно приведенных мною правил, не лишним также будет обратить внимание и на такие моменты:
- если у вас нет своего личного транспорта, постарайтесь выяснить у местных жителей микрорайона, в котором планируете покупать квартиру, какой транспорт туда ходит и как часто;
- не лишним также будет поинтересоваться у местных жителей микрорайона, о наличии магазинов, медучреждений, учебных учреждений (детский сад, школа), для владельцев автомобилей не лишнем будет узнать о наличии автостоянки вблизи дома;
- не забудьте также поинтересоваться, кто обслуживает или будет обслуживать дом, в котором вы планируете приобрести квартиру;
- поинтересуйтесь также у застройщика, какие коммуникации подведены к дому, и какие из них подключены, если некоторые из коммуникаций не подключены, то когда их подключат.
Думаете, такого не бывает, огорчу, возможно, но частично бывает дом сдан, введен в эксплуатацию люди заселились, а газ еще в доме не включили и живут люди без газа или без воды.
Или лифт не запустили, а купленная вами квартира находиться на десятом этаже и приходиться вам ходить пешком и надеяться на то, что лифт вот – вот запустят.
Разные недоделки оставляют после себя подрядчики и застройщики.
Необходимо также отметить, что сдача дома т введение его в эксплуатацию понятия немного разные. Сдача дома предполагает достройку дома подведение к нему всех коммуникаций, а ввод в эксплуатацию предполагает признание дома жилым.
Резюме: прежде чем покупать квартиру в новостройке ознакомьтесь с домом, в котором хотите приобрести квартиру, настаивайте на том, чтобы все важные для вас моменты были занесены в договор купли – продажи.
Помните, что договор купли – продажи жилья, согласно действующему законодательству Украины, должен быть нотариально оформлен и подлежит государственной регистрации.
Послесловие: продавцу главное продать или точнее сказать распродать квартиры в новостройке, ваша же задача, как покупателя приобрести для себя то о чем вы мечтали с наименьшим риском для вас.
Юридическая помощь участникам АТО (социальные цены на услуги).
Юридическое обслуживание предприятий и физических лиц предпринимателей.
тел. 0689020419 или 0956705940 юрист Наталья
Аватара користувача
Femina
 
Повідомлення: 399
Зареєстрований: 21 лист 2009, 01:10
Звідки: Из прошлого ....возможно из вашего....



Что нужно знать, покупая квартиру

Повідомлення nalsur » 27 квіт 2011, 13:47

Мне родственники отдают квартиру,мне нужно ее узаконить.
Что будет экономней,оформить дарственность или куплю продажи (справку с БТИ еще не заказывали)
Ответьте пожалуйста кто не давно оформлял подобные сделки,с ориентируйте по ценам.
nalsur
 
Повідомлення: 2
Зареєстрований: 14 квіт 2011, 06:57



Что нужно знать, покупая квартиру

Повідомлення Elena » 28 квіт 2011, 14:53

nalsur писав(ла):Мне родственники отдают квартиру,мне нужно ее узаконить.
Что будет экономней,оформить дарственность или куплю продажи (справку с БТИ еще не заказывали)
Ответьте пожалуйста кто не давно оформлял подобные сделки,с ориентируйте по ценам.


Зависит от степени родства, при дарственной достаточно оценочной стоимомти БТИ (оценить по минимуму) от которой вы будете оплачивать все расходы как одариваемый. Если купля-продажа то сейчас вроде как налоговая интересуется чтобы рыночная и оценочная стоимость не сильно отличались. :nez-nayu: Лучше проконсультируйтесь у нотариуса у которого вы собираетесь оформлять сделку.
Сколько о себе не рассказывай, за спиной расскажут интереснее…
Аватара користувача
Elena
 
Повідомлення: 187
Зареєстрований: 21 лист 2009, 11:51



Что нужно знать, покупая квартиру

Повідомлення Femina » 28 квіт 2011, 15:43

nalsur писав(ла):Мне родственники отдают квартиру,мне нужно ее узаконить.
Что будет экономней,оформить дарственность или куплю продажи (справку с БТИ еще не заказывали)
Ответьте пожалуйста кто не давно оформлял подобные сделки,с ориентируйте по ценам.


В данном случае лучше договор дарения он же дарственная.
И я объясню почему.
Договор дарения - это такой специфический документ, который оспаривается в течении года и то только дарителем, в свою очередь договор купли - продажи оспаривается в течении трех лет, любым лицом (а при желании срок срок можно продлить) чьи права были нарушены при заключении данного договора.
По стоимости эти договора идут почти в равных ценовых категориях у нотариусов, что касается пакета документов и оплаты налогов то....тоже нешибко эти два вида договора отличаюся друг от друга.
Юридическая помощь участникам АТО (социальные цены на услуги).
Юридическое обслуживание предприятий и физических лиц предпринимателей.
тел. 0689020419 или 0956705940 юрист Наталья
Аватара користувача
Femina
 
Повідомлення: 399
Зареєстрований: 21 лист 2009, 01:10
Звідки: Из прошлого ....возможно из вашего....



Что нужно знать, покупая квартиру

Повідомлення -SVK- » 29 квіт 2011, 13:14

nalsur писав(ла): Ответьте пожалуйста кто не давно оформлял подобные сделки,с ориентируйте по ценам.


Зависит от квадратных метров, на 90 квадратов год назад БТИ стоило что-то в пределах 100$ уже точно не помню. Остальные расходы у нотариуса.
Аватара користувача
-SVK-
 
Повідомлення: 285
Зареєстрований: 22 лист 2009, 13:02



Наступ.



Повернутися в Юридический форум

Хто зараз на конференції

Зараз цей форум переглядають: немає зареєстрованих користувачів і гості: 1


анализ воды, грунта, воздуха прапори, стрічки